【2023年最新版】不動産投資ローン借り換え時のポイントとうまくいく金利交渉の手順を公開

不動産投資

同じように不動産投資を始めても、うまくいく人、うまくいかない人がいるわけですが、うまくいかない場合の原因として「現金の持ち出しが多くなり賃貸経営の継続が難しくなる」ことが多くあります。毎月の出費が膨らんでしまって続かなくなってしまうのです。

賃貸経営の出費は様々なものがありますが、中でも大きな負担となるのが物件購入時に組んだローンの返済です。毎月のローン返済は「借り換え」や「金利交渉」で負担を減らすことができることをご存知でしょうか。金利の安い金融機関で借り換えを行ったり、金利の見直しのための交渉など、ここ数年はマイナス金利の影響もあり、乗り換えや交渉に積極的な金融機関も増えています。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの乗り換えや金利交渉のポイントについてお話ししていきたいと思います。ローンの乗り換えにはメリットだけでなくデメリットも存在するため、正しく理解した上で行動することが大切です。乗り換えることが本当にメリットになるのかどうかを見極める知識を身につけるようにしましょう。

  1. 不動産投資ローンの「借り換え」「金利交渉」について
    1. 不動産投資ローンの「借り換え」とは
    2. 不動産投資ローンの「金利交渉」とは
  2. 不動産投資ローン「借り換え」「金利交渉」のメリットとは
    1. メリットその1:キャッシュフローが改善する
    2. メリットその2:融資付けが有利になる
  3. 不動産投資ローンの借り換えのデメリット、注意点
    1. デメリットその1:手数料・違約金が発生する
    2. デメリットその2:諸経費・登記費用が発生する
    3. デメリット3:借り換え元の金融機関との関係性が切れる
    4. デメリット·注意点④:キャッシュフローの悪化につながることもある
  4. 不動産投資ローンの金利交渉のデメリット、注意点
    1. 金利交渉のデメリット
  5. ローンの借り換え・金利交渉をうまく進めるための6つの注意点
    1. 注意点その1:経営状態に気をつける
    2. 注意点その2:物件の資産価値に注意する
    3. 注意点その3:返済の遅延、滞納、フリーローンの借り入れはNG
    4. 注意点その4:他の物件でも融資が受けられる物件かどうかを把握しておく
    5. 注意点その5:定期預金や積立預金
    6. 注意点その6:借り換え先の融資枠は新規融資枠としても考えること
  6. 借り換え、金利交渉のベストタイミングはいつ??
  7. どうやって不動産投資ローンの借り換え先を見つけるのか?
    1. いきなり交渉しないように注意
    2. 最も良い条件の銀行は後回しにする
  8. 不動産投資ローンの借り換え·金利交渉がうまくいく投資家の共通点
    1. 安定した賃貸経営
    2. 会社員属性
    3. キャッシュフロー面の印象がいい
  9. 借り換え、金利交渉などで口にしてはいけないNGワード集
    1. NGワードその1:「不動産投資」
    2. NGワードその2:出口・売却・キャピタルゲイン
  10. 不動産投資ローン借り換え時と金利交渉のまとめ

不動産投資ローンの「借り換え」「金利交渉」について

メリット・デメリットについてお話しする前に、まずは「借り換え」「金利交渉」とはどういうことを言うのかについて、正しく理解するために解説しておきたいと思います。

不動産投資ローンの「借り換え」とは

物件購入時のローンを組んだ金融機関から、別の金融機関にローンを乗り換えることをいいます。新しい金融機関でローンを組み直す、と言うことですね。

なぜ借り換えするといいのか?
それは、

  • 今よりも長期の融資期間になる
  • 金利が下がることがある(同じ融資期間で)

などの、ローン返済の負担が減る効果を期待できるからです。

融資期間が長くなり、金利が下がると返済は楽になるわけですが、中には金利が下がることで、短期で返済するための借り換えを行うようなケースもあります。

不動産投資ローンの「金利交渉」とは

金融機関で組んだローンに対して、金利の引き下げ交渉を行うことを言います。まず金融機関の担当者と交渉を行い、担当者レベルで交渉がうまくいくと、金融機関は金利引き下げのための審査へと進みます。審査で承認されると、金利の引き下げが行われることになりますが、その際には新しいローン契約を締結することになります。新しいローン契約の締結以外にも、金利変更の覚書を交わすことで対応するケースもあります。事務手続きが終わると、新しい返済予定表などが届きます。

借り換えとの違いは、返済期間に変更はないと言うことです。20年の融資期間であれば、融資期間はそのままに、その間の金利だけ引き下げになるので、金利交渉を行う場合の多くの目的は、毎月の返済負担を軽くすることにあります。

不動産投資ローン「借り換え」「金利交渉」のメリットとは

返済期間が長くなったり、金利が下がったりすることで、毎月の負担が軽くなることは大きなメリットと言えますが、その他にもメリットがあるので解説していきます。

メリットその1:キャッシュフローが改善する

返済期間はそのままに毎月の金利が下がるようになると、毎月の出費が減り、キャッシュフローが良くなります。出費が減ることで手元にお金が残るようになると、賃貸経営の安定に繋がります。

メリットその2:融資付けが有利になる

キャッシュフローが改善し手元にお金が多く残るようになると、融資付けしやすくなります。ローンに通りやすくなるというメリットがあるということです。また大手金融機関に借り換えを行うことで、個人や法人の信用も上がます。信用力が上がることで、今後新しく融資付けを考える際にも有利に進められるようになります。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット、注意点

借り換え、金利交渉にはメリットだけでなくデメリットもあるので、正しく理解しておく必要があります。まずは借り換えのデメリットをご説明します。

デメリットその1:手数料・違約金が発生する

借り換えを行うことで、一定の手数料、違約金が発生することが多くあります。これはローン契約時の「繰上げ返済」の条項が関係しています。

借り換えは既存のローン先金融機関から見ると、融資期間より早く返済することになり、いわゆる繰上げ返済に該当します。多くのローン契約では、一定期間内の繰上げ返済について手数料を設定しています。契約内容や金融機関によっては、この手数料が大きな金額になることもあるので注意が必要です。まずは既存のローン契約の繰上げ返済にかかわる条項を確認するようにしましょう。

<繰上げ返済に関わる条項の記載事例>

債務者は、本契約締結日より○年以内に本契約による借入金、未払利息について、約定返済期限前にその一部または全額を繰り上げて返済する場合には、繰上げ返済額の2.0%を手数料および違約金として支払うものとする。
本契約締結日より○年を経過した後に本契約による借入金、未払利息について、その一部または全額を繰り上げて返済する場合の手数料は、以下のとおりとする。
一部繰り上げ返済···4,000(税別)
全額繰り上げ返済···15,000(税別)

デメリットその2:諸経費・登記費用が発生する

新しくローンを借り換える金融機関に対して、諸経費や登記費用を支払う必要があります。

諸経費、登記費用は一般的に以下の通りです。

事務手数料:数万円〜数十万円
印紙代:2万円〜数万円
出張手数料:数万円(遠方の場合)
登録免許税:82,000円
借り換え前のローンに係る抵当権抹消登記費用=1,000円×(土地1件+建物1件)=2,000円
借り換え後のローンに係る抵当権設定登記費用=2,000万円×0.4%=80,000円
司法書士報酬:70,000円(一般的な相場)

デメリット3:借り換え元の金融機関との関係性が切れる

金融機関の借り換えを行うことは、借り換え元の金融機関との関係性が切れることを意味します。今後、再び融資を受けたいと思っても叶わなくなることを理解しておきましょう。

金融機関を乗り換えることを「被肩代わり」と言いますが、これは金融機関の担当者にとても悪い印象を与えます。不動産投資の融資は大きな金額となるため、他行に乗り換えることは、金融機関の営業担当、支店にとって業績に悪い影響を及ぼします。借り換えを行うときは、既存の金融機関との関係性が切れ、今後融資を受けられなくなることを覚悟した上で行動するようにしましょう

デメリット·注意点④:キャッシュフローの悪化につながることもある

毎月の返済額が減ることでキャッシュフローが良くなることを先ほどお伝えしましたが、大手金融機関への乗り換え時には融資期間が短くなり、毎月の返済額が増えてしまうこともあります。金利自体は下がるわけですが、毎月の負担額が大きくなることでキャッシュフローが悪くなってしまうこともあるのです。金利を下げることが目的であっても、キャッシュフロガー悪くなり賃貸経営の存続に影響するようだと問題です。しっかりシミュレーションをして、無理のない計画を立てて進めるようにしましょう。

不動産投資ローンの金利交渉のデメリット、注意点

借り換えのデメリットを理解した上で、金利交渉のデメリットも理解しておくようにしてください。

金利交渉のデメリット

金利交渉を行うデメリットは、金利交渉を行うことによって、新しく組むローンの金利が上がることがあることです。実際に金利交渉を行った後、新しく組んだローン金利が以前より上がったという声はよく耳にします。

以前のローンの金利が下がったとしても、新規で組んだローンの金利が上がってしまうと、保有物件全体のローンで見たときには以前とさほど変わらないという事態が起こりえます。

金利交渉を行う際の注意点は、当分新規で融資を受ける予定がないタイミングで行うことです。タイミングが重要だということを頭に入れておきましょう。

ローンの借り換え・金利交渉をうまく進めるための6つの注意点

ここまで借り換え、金利交渉のメリット、デメリットなどをお話ししてきましたが、大前提として、借り換えしよう、金利交渉しようと考えても、それが必ずしもうまくいくわけではありません。

これから先、借り換えや金利交渉が必要になりそうな人や、不動産投資を長期的な視点で進めていきたいと考える人は、これからお話しする6つの注意点を頭に入れておくようにしてください。

注意点その1:経営状態に気をつける

あなたが物件を運用して賃貸経営を行う際には「経営状態」に十分注意しましょう。経営状態が悪いと、それが原因で借り換えや金利交渉がうまくいかなくなるからです。

例えば、保有物件の入居率が悪い、借入が多い、売上が安定しない、などの不安定な状態があると、それは金融機関側の不安材料となります。返済能力がない、怪しい、と見られると、当然融資はおりなくなります。常に満室経営となるような、安定した経営状態を維持するようにしましょう。

注意点その2:物件の資産価値に注意する

経営状態に加えて、物件の資産価値にも注意が必要です。これは一棟物件でありがちなケースと言えますが、物件の状態が良くない場合、その物件の資産価値が低いと判断されます。価値が低い=担保価値がない、と言う判断になってしまうので、これも借り換えや金利交渉に大きく影響します。

仮に融資が受けられる場合でも、資産価値が低いと判断されると、融資額が低くなってしまうこともあります。残積全てを借り換えしたいと思っていても、実際は満額融資を受けられず、一部は自己負担となってしまうようなケースもあるので注意しましょう。

注意点その3:返済の遅延、滞納、フリーローンの借り入れはNG

金融機関からの評価、印象を下げる行動として、現在組んでいるローン返済の遅延、滞納があります。返済能力がないと判断される要因になるので注意しましょう。

フリーローンの借入があるのも同様に印象を悪くします。フリーローンは一般的な融資より金利が高く、金利の高い融資を組む人は金銭的に悪い印象を与えます。中には銀行との付き合いで借りる場合があり、その場合は特に印象に悪影響を与えないことも多いのですが、一般的にはマイナスイメージにつながりやすいので注意しましょう。

注意点その4:他の物件でも融資が受けられる物件かどうかを把握しておく

これから購入しようとしている物件があるとして、その物件が他の金融機関でも融資を受けることができるかは事前に確認しておきましょう。要するに、借り換えや金利交渉が可能な物件かどうかを事前に把握するようにしておくと言うことです。

なぜなら、後になって他で融資が受けられないことがわかると、いざという時に対応ができなくなるからです。よくあるのが、築古物件の場合、融資期間を長く取れず収支が回らなくなるようなケースです。不動産投資ローンは基本的に耐用年数をベースに融資期間を決めます。ただし、地銀、信金の中には耐用年数以上の融資期間を設ける金融機関もあったりします。皆が知る代表的なところだと、かぼちゃの馬車問題で話題になったスルガ銀行などがそうです。融資が組めたのはいいものの、他の金融機関が借り換えに一切応じてくれないと手詰まりになってしまいます。売却したくてでもできないとなるとキャッシュフローも悪化し、物件を保有し続ける他なくなります。現金で購入してくれる投資家が現れるのを待つしか手がなくなってしまうのです。

物件購入を考える際には、他の金融機関でも融資が組めるか、ここをチェックするようにしましょう。

注意点その5:定期預金や積立預金

ローンを組む時に、定期預金や積立預金を契約するケースもあると思います。こうした預金はできるだけ解約しないようにするのも、金利交渉の際の重要なポイントの1つです。そもそも金利交渉は、金融機関側にとって嬉しいことではありません。それでも応じてくれるのは、あなたが金融機関にとって良いお客様である、良いお客様になり得る、と判断されているからです。

金融機関にとって、あなたはどんな顧客として見られているのかを意識することが大切です。定期預金や積立預金をすぐ解約する人だと、金融機関側も交渉に応じようとは思いませんよね。これは金融機関云々より、担当者レベルでの印象にも大きく影響します。担当者から見た時に「この人は良いお客様だ」と思ってもらえるように考え、行動するようにしましょう。

注意点その6:借り換え先の融資枠は新規融資枠としても考えること

ローンの借り換え先が見つかったら、それで実際に借り換えを進めようと考える人が多いはずです。もちろんこれはこれで正しいことではあるのですが、もっと有効利用できないかを考えてみるようにしましょう。

例えば、借り換え先の融資枠を新規の融資として考えてみることです。借り換えができると言うことは、その金融機関から新規で融資を受けることができると言うことです。それも、今のローンより低い金利で融資が受けられるわけです。であれば、借り換えではなく、新たな物件購入のためにその融資を使うこともできるわけです。そうすることで規模の拡大を図ることもできます。

借り換え先が見つかっても、すぐ乗り換えるのではなく、広い視点でどうすればキャッシュフローを増やせるか、事業規模拡大に繋げられるかを考えてみるようにしましょう。

借り換え、金利交渉のベストタイミングはいつ??

借り換え、金利交渉はタイミングが重要です。例えば融資を受けてその数ヶ月後にすぐ借り換えや金利交渉をお願いしても、まず断られます。借り換え、金利交渉のタイミングは一般的に、最低でも1年以上経ってから行うようにしてください。理想だと2年以上と言えるでしょうか。しっかり事業に取り組み、地に足がついた賃貸経営を行っていることを見せるようにしていきましょう。

すぐに打診することで、多くの場合マイナスな印象を与えます。「すぐ借り換えしようとする人」「常にお金を借りようとしている人」このような印象を与えるのは得策ではありません。借り換えや金利交渉は、金融機関にとってもマイナスな行動とも言えるため、日頃から与える印象に気をつけておく必要があります。交渉と言う以上、相手にもメリットがあることをこちらも提示しなくてはならないのです。金融機関にとってメリットは、いいお客さんであることです。そのためには適切なタイミングを見計らって交渉するようにしましょう。

どうやって不動産投資ローンの借り換え先を見つけるのか?

借り換えたいと考えても、実際に借り換え先がなく、具体的に進められない人も多いかもしれません。日頃から広く金融機関とのコネクションを持っていればいいのですが、そうじゃない場合は、まず金融機関の情報収集から始めるようにしましょう。

直接的に情報を集めるのが難しい場合は、不動産業者、大家の横のつながりなどを通じて情報を集めていくのも1つの方法です。金融機関とのコネクションは新規開拓だけでは思うように進まないことも多く、すでにコネクションを持っている人からの紹介で繋がることも多くあります。

いきなり交渉しないように注意

金融機関の担当者とのつながりができた後は、いきなり融資の相談などをするのではなく、まずは関係性を作りながら情報収集することに注力しましょう。実際にどのぐらいの金利で借りることができるのか、今のローンよりも低い金利が引き出せそうかを探ることに徹するわけです。

このようにして、複数の金融機関とのつながりを作りながら、情報を集めていくようにします。この段階になれば、次に借り換えの打診を進めていきます。

最も良い条件の銀行は後回しにする

借り換えの交渉を始める際には、最も条件の良い本命の銀行は後回しにして、そこそこ条件の良い銀行から交渉するようにしましょう。理由は、交渉は経験が必要になるからです。初めての交渉はうまくいかないことも多く出てくると思います。経験がないので当たり前と言えばそうなのですが、本命の銀行に経験がない状態で交渉するより、ある程度経験を積んでから交渉する方が賢明です。

練習として交渉した銀行で借り換えに前向きな答えが貰れえば保険にもなりますし、自信もつくようになります。いきなり本命と交渉するのではなく、まずは練習して、経験を積んでから本命に臨むようにしましょう。

不動産投資ローンの借り換え·金利交渉がうまくいく投資家の共通点

安定した賃貸経営

借り換え、金利交渉がうまくいく投資家には共通点があります。それは「しっかりとした賃貸経営を行っている」と言うことです。安定した不動産投資、賃貸経営を行うことが、借り換えや金利交渉などの融資面の成功にも繋がっていくのです。

会社員属性

安定という側面では、属性が会社員の人もうまくいきやすいです。融資を引き出しやすい属性であればそれを活かすのも1つの方法です。

キャッシュフロー面の印象がいい

ここを意識している投資家は少ないかもしれませんが、口座に資金を貯めておくことも大切です。融資を受けたら銀行口座に振り込まれることになるため、口座にお金があるかどうかでも印象が変わります。

口座には入ってくるお金だけでなく、出ていくお金も含まれます。修繕費用や税金など、賃貸経営に必要な経費は引き落とされるわけですが、それ以外の賃貸経営に関係のないお金はできるだけここから引き落とさないようにするのもポイントです。しっかり賃貸経営できているかを印象付けるためにも、口座のお金の出入りにも注意しましょう。

借り換え、金利交渉などで口にしてはいけないNGワード集

借り換え、金利交渉で金融機関と交渉する際には、口に出してはいけないNGワードがあります。これらは交渉の席で使わないように注意しましょう。

NGワードその1:「不動産投資」

投資家側、特にサラリーマン大家として副業でやっている人は口にしがちなので注意が必要です。そもそも金融機関は事業や設備投資に融資しても、投資には融資してくれません。不動産投資と言ってしまうと、融資の対象外になるので注意しましょう。

言い方としては、不動産賃貸経営不動産賃貸事業などのような、経営、事業に関連する言葉を使うようにしましょう。

NGワードその2:出口・売却・キャピタルゲイン

金融機関側は「投資」か「投機」かどうかを厳しく見ています。売却目的の物件購入に対しては、懐疑的な目で見られます。特に不動産バブル以降、売却目的の不動産購入はシビアな目で見られますので注意しましょう。

融資を引き出すためには、売却目的ではなく、賃貸経営目的であることをアピールするようにしましょう。安定した事業のための融資であることを明確にするように意識してください。

不動産投資ローン借り換え時と金利交渉のまとめ

この記事では不動産投資ローンの借り換え、金利交渉のメリット・デメリットや、実際に進める際の注意点をお話ししました。

どれも基本的なことではあるのですが、投資家視点で考え進めてしまうとうまくいかないケースも出てきます。交渉ごとは相手があってのことなので、金融機関の立場に立って考えると、自ずとどう行動すればいいのかが見えてくるはずです。